Garantie décennale : une obligation légale pour les constructeurs et vendeurs
En droit français, l’article 1792 du Code civil pose une règle unique : tout constructeur est présumé responsable des désordres graves affectant l’ouvrage pendant dix ans après sa réception. Cette règle est exceptionnelle. Contrairement au reste du droit français qui repose sur la présomption d’innocence, ici c’est la présomption de responsabilité qui s’applique.
Qui est concerné par la garantie décennale ?
Le Code civil (article 1792-1) précise d’ailleurs que sont considérés comme « constructeurs » non seulement les entrepreneurs, mais aussi les architectes, techniciens et, plus largement, toute personne qui a conclu un contrat de travaux avec le maître d’ouvrage.
Autrement dit, si vous achetez une maison dont la toiture a été refaite cinq ans avant la vente, c’est le vendeur de l’immeuble qui pourra être mis en cause par l’acquéreur en cas de désordre, et non directement l’entreprise de couverture. Le lien contractuel est l’acte de vente ; le vendeur répond donc des désordres vis-à-vis de l’acquéreur, quitte à se retourner ensuite contre l’entreprise ayant exécuté les travaux.
Quels désordres relèvent de la garantie décennale ?
La garantie décennale ne s’applique pas à tous les défauts. Pour être couverts, les désordres doivent :
- compromettre la solidité de l’ouvrage (fondations fissurées, charpente instable…),
- ou le rendre impropre à sa destination (par exemple un portail qui ne peut plus s’ouvrir ou se fermer correctement),
- ou constituer une atteinte à la sécurité ou à la santé des occupants.
Exemple concret : un chemin d’accès réalisé avec des granulats impropres, contenant clous et débris de verre, rendait l’ouvrage dangereux et inutilisable. Ce désordre a été qualifié d’impropriété à destination, permettant d’engager la garantie décennale.
Encadré pratique : les points clés à retenir
La garantie décennale joue lorsque :
- les désordres apparaissent dans les 10 ans suivant la réception des travaux, ou si
- ils compromettent la solidité ou l’usage normal de l’ouvrage, ou si
- ils entraînent une atteinte à la sécurité ou à la santé des occupants.
À savoir : l’action en responsabilité décennale se prescrit par dix ans à compter de la réception de l’ouvrage (art. 1792-4-1 du Code civil).
Garantie décennale ou assurance décennale : ne pas confondre
Beaucoup de particuliers pensent à tort que si une entreprise n’a pas d’assurance, la garantie décennale ne peut pas jouer. C’est inexact. La garantie décennale est une obligation légale issue du Code civil : l’entreprise ou l’artisan reste tenu de réparer ou d’indemniser les désordres, même s’il n’est pas assuré.
En parallèle, le Code des assurances (article L. 241-1) impose à tout constructeur de souscrire une assurance décennale couvrant cette responsabilité.
En pratique, un artisan non assuré s’expose donc à un double risque : devoir assumer lui-même les réparations ou indemniser les conséquences des désordres, et répondre devant les tribunaux de son absence d’assurance obligatoire. C’est pourquoi, lors d’une expertise contradictoire, il est souvent dans son intérêt de rechercher une solution amiable avec le maître d’ouvrage.
Dans tous les cas, il est toujours conseillé de demander une copie de l’attestation d’assurance décennale avant l’ouverture du chantier, afin d’éviter toute mauvaise surprise en cas de litige.
Pourquoi c’est important pour les vendeurs et acquéreurs ?
Beaucoup de vendeurs ignorent que leur responsabilité peut être engagée, y compris sur des travaux qu’ils n’ont pas réalisés eux-mêmes mais qu’ils ont fait exécuter par des entreprises. De leur côté, les acquéreurs méconnaissent souvent la puissance de cette garantie légale, qui protège leur investissement immobilier bien au-delà de la simple transaction.
En cas de doute, consulter un expert indépendant permet d’établir rapidement si les désordres constatés relèvent bien de la garantie décennale, et d’orienter efficacement les démarches (expertise contradictoire, mise en cause du vendeur, saisine éventuelle de l’assureur décennal, etc.).
Pour en savoir plus sur la façon dont une expertise contradictoire peut vous aider en cas de litige, consultez notre article dédié
FAQ sur la garantie décennale
1. Qui est concerné par la garantie décennale ?
Tous les constructeurs, artisans, architectes et vendeurs d’ouvrages sont concernés.
La garantie couvre les désordres compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.
2. Le client peut-il exiger l’assurance décennale de l’entreprise ?
Oui, absolument. La souscription d’une assurance décennale est une
obligation légale pour tout constructeur
(article L. 241-1 du Code des assurances).
Le maître d’ouvrage est donc en droit d’exiger la remise d’une attestation avant le début du chantier.
C’est un gage de sérieux de la part de l’entreprise, et cela doit apparaître
dès le devis et sur la facture, avec la mention de l’assureur et du numéro de police d’assurance,
conformément à
l’article L. 243-2 du Code des assurances.
3. Que faire si l’entreprise n’a pas d’assurance décennale ?
Dans ce cas, la responsabilité de l’entreprise reste engagée.
Elle devra soit réparer l’ouvrage, soit indemniser les conséquences du désordre et les réparations nécessaires.
4. Quelle est la différence entre garantie décennale et assurance décennale ?
La garantie décennale est une obligation légale pesant sur les constructeurs et vendeurs,
tandis que l’assurance décennale est le contrat souscrit pour couvrir financièrement cette obligation.
